福州地下停车场开发将迎来新商机

　　N本报记者 杨永敏 毛朝青 关铭荣 实习生 周锡银 陈伊玲 文/图

　　关注理由 福州地下商业开发将迎来春天。地上空间变得越来越拥挤，人们开始把目光转向地下。

　　日前，福州市出台《福州市城市地下空间开发利用管理若干规定》(下简称《规定》)，促进福州地下空间开发，其地下空间的出让金相对低廉，通过有偿方式取得地下空间使用权的，即使是市区一级地段，地下一层商业出让金仅为1688元/平方米，二层、三层经营性停车场分别为675元/平方米，338元/平方米。

　　记者调查了解到，目前福州市区停车难成为“有车一族”的困扰，而且市区内独立开发的地下空间极少，地下空间具有较大潜力。业内人士认为，新规盘活地下空间开发，将有效缓解市中心停车难问题，特别是福州开始建设地铁，地下空间开发将渐受重视。

　　政策

　　地下空间或可单独出让

　　根据《规定》，独立开发的经营性地下空间建设项目，应当采用招标、拍卖或者挂牌的方式出让地下建设用地使用权。这意味着今后地下空间或将被单独公开出让。

　　《规定》要求，地下空间不得建设住宅、敬老院、托幼园所、学校、医院病房等项目。但法律、法规另有规定的从其规定。

　　值得注意的是，《规定》要求地下交通建设项目及附着地下交通建设项目开发的经营性地下空间，其地下建设用地使用权可以协议方式一并出让给已经取得地下交通建设项目的使用权人。对此，业内人士认为，根据《规定》，福州地铁的经营性地下空间的开发，将一并出让给地铁使用权人。

　　一级地段地下一层商业 出让金1688元/平方米

　　根据《规定》，凡通过有偿方式取得地下建设用地使用权的，根据地下建设所在地块相对应用途的基准地价折算为楼面地价的一定比例收取出让金：地下一层，用途为商业、办公、娱乐等的，按50%收取；地下二层、三层，用途为经营性停车场(库)的，分别按20%、10%收取；地下空间作为停车场(库)以及配电间等配套用房的，可不收费。

　　根据福州市之前公布的四城区土地级别与基准地价，福州市一级地段的楼面地价为3375元，那么一级地段地下一层商业的出让金为1688元/平方米，二层、三层经营性停车场分别为675元/平方米，338元/平方米。

　　而福州市二级地段的楼面地价为2475元，那么二级地段地下一层商业的出让金为1238元/平方米，二层、三层经营性停车场分别为495元/平方米，248元/平方米；三级地段的楼面地价为1800元，那么三级地段地下一层商业的出让金为900元/平方米，二层、三层经营性停车场分别为360元/平方米，180元/平方米。

　　地下商铺价格仅为地上一楼1/3

　　而记者从宝龙、大利嘉城有分割出让的商铺了解到，地下商场受到了客流量的限制，无论是出让价还是租金，都比地上商场便宜许多。

　　据一位从事多年商业地产的中介人士介绍，目前宝龙地下商铺的价格为2万多元/平方米，而地上一层的成交价多为7万~8万元/平方米，即使是地上

　　两三层也要3万~5万元/平方米。租金上地下商铺目前租金大概在100元/平方米，而地上的大概每平方米要200元~250元左右。

　　“客流量与地上相比，少很多，地下主要是来游乐场玩的人。”宝龙一位商户告诉记者。业内人士告诉记者，受到地理位置的限制，一般情况下，地上商铺价格和租金至少是地下的2倍以上。

　　展望

　　新政将催热福州地下停车场开发

　　昨日，记者走访了福州宝龙、万象、东街口、茶亭、大利嘉城等市区商圈，停车问题困扰着福州商圈。业内人士认为，随着土地资源的升值，地下空间的开发将渐受青睐，特别是开发地下停车场很有前途。

　　一位房地产业界人士告诉记者，福州地下空间水多，属沙质层，涉及工艺和安全问题，开发成本比较高。一般情况下，地下的建安成本至少是地上的2倍。但是，其回收期却比较长，比如停车场经营和商业出租经营，回收期都比较长。 据介绍，根据福州的地质条件，福州地下空间的开发将控制在15米以内，即以地下三层的模式为主。

　　此外，业内人士表示，福州地下空间潮湿、空气流通性差，将增加一些使用费用，这也使得开发出租客户比较谨慎。

　　“该《规定》旨在通过地下空间的盘活，引导开发商介入地下空间开发，提高开发商的积极性”，一位业内人士表示，单纯依靠政府的力量来开发地下空间，将比较吃力，如果能调动社会资金来开发，将有效盘活地下空间资源。

　　省内地产专家庄子认为，一些公共空间比如道路、公园的地下资源完全可以充分利用，用于出让开发停车场，缓解停车场紧缺问题，特别是利用福州市开建地铁的机遇，一并开发地下停车场，避免重复开挖。

　　不少业内人士认为，随着地铁的开通，地下商机将不断显现，未来几年将是福州地下商业的黄金发展期。庄子认为，地铁附近主要客户群是过路客，因此开发商要抓准客户群特点设计开发。